Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/56401 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PIU
N° : 8-CH
Assignation du :
07 Août 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 février 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDERESSE
La société GALILEE 17 PARTICIPATIONS, société par actions simplifiée
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Frédéric ENTREMONT de l’ASSOCIATION LOUBEYRE ENTREMONT PORNIN, avocats au barreau de PARIS - #0R196
DEFENDERESSE
Société NDBM1
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Valérie GUILLIN de la SCP BOURGEON MERESSE GUILLIN BELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0166
DÉBATS
A l’audience du 22 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 07 août 2023, et les motifs y énoncés,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2022, la CARMF a consenti un bail commercial à la SAS NDBM1 portant sur un local à usage de bureaux situé au [Adresse 3].
Par lettre recommandée avec accusé réception du 27 décembre 2022, la SAS NDBM1 était informée de l’acquisition de l’immeuble par la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS, et en conséquence, du fait que celle-ci était désormais le bailleur.
Souhaitant faire réaliser des travaux aux fins d’amélioration de la performance énergétique, la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS a sollicité de la SAS NDBM1 l’accès aux locaux loués afin qu’une étude technique préalable puisse être réalisée par des professionnels.
Reprochant à la SAS NDBM1 de faire obstacle à l’accès aux locaux, la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS lui a fait délivrer par exploit du 7 août 2023, une assignation sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés de la juridiction de céans, aux fins de voir :
« - Ordonner à la société NDBM1 de laisser l’accès des locaux loués aux représentants du bailleur accompagnés des professionnels concernés par le dossier de réalisation des travaux aux dates fixées par le bailleur moyennant respect d’un délai de prévenance de 72 heures sous astreinte de 10 000 euros par inexécution constatée ;
- Se réserver la liquidation de l’astreinte ;
- Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 5 avril 2022 consenti à la société NDBM1 pour les locaux sis [Adresse 1] est acquise depuis le 26 juin 2023 ;
- Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;
- Ordonner l’expulsion de la société NDBM1 et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- Condamner la société NDBM1 au paiement de la somme de 5.323 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, du 26 juin 2023 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;
- Condamner la société NDBM1 à payer la société GALILEE 17 PARTICIPATIONS la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société NDBM1 aux entiers dépens. »
L’affaire a été entendue à l’audience du 22 décembre 2023.
Par des conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS a maintenu les demandes formées dans son assignation, en y ajoutant de débouter la société NDBM1 de ses demandes, fins et conclusions.
En réponse, la SAS NDBM1, sur le fondement des articles 56, 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, sollicite du juge des référés de :
« A titre principal,
Déclarer les demandes de la société Galilée 17 Participations irrecevables, faute de précision concernant le fondement juridique,
A titre subsidiaire,
Prendre acte de la proposition de la société NDBM1 de se rendre disponible pour donner accès aux locaux qu’elle loue au représentant du bailleur accompagné de personnes devant procéder aux diagnostics aux dates et heures suivantes :
Jeudi 11 janvier 2024 de 14h à 18h,Vendredi 19 janvier 2024 de 9h à 13h,Mardi 30 janvier 2024 de 15h à 18h30,Condamner la société Galilée 17 Participations à payer à la société NDBM1 la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. »
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Au préalable, il convient de souligner qu'il n'y a pas lieu de reprendre, ni d'écarter dans le dispositif de la présente décision les demandes tendant à ‘dire et juger que’, telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’ordonnance.
Sur la recevabilité des demandes de la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS
La SAS NDBM1 conclut à l’irrecevabilité des demandes de la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS au motif que celle-ci ne précise pas dans son assignation si sa demande est fondée sur l’article 834 ou l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
La SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS objecte que son assignation vise l’article 834 et l’article 835 dans son intégralité, puisque sa demande d’accès aux locaux relève de l’obligation de faire régie par l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Elle ajoute que les agissements de la partie défenderesse rendent la demande urgente dans la mesure où ils empêchent la réalisation des études préalables nécessaires au démarrage des travaux.
Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 du même code, un exposé des moyens en fait et en droit. Cette nullité, qui relève des nullités de forme nécessite la démonstration d’un grief par la personne qui l’invoque.
Or en l’espèce, la partie défenderesse ne fait état d’aucun grief.
Par conséquent, les demandes de la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS sont recevables.
Sur l’obligation de faire
Se prévalant des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la partie demanderesse expose que les travaux envisagés sont prévus par l’article 6 du bail ; qu’ils nécessitent l’accès aux locaux du 5ème étage et notamment à la terrasse ; que les tentatives d’accès aux locaux auprès des représentants de la SAS NBM1 ont échoué.
La SAS NDBM1 réplique qu’elle conteste la légitimité et le bien-fondé de son bailleur à obtenir l’accès au local à tout moment ; que ses représentants ne se sont pas opposés à l’accès aux lieux mais ont simplement demandé à être prévenus suffisamment à l’avance. Elle ajoute qu’elle serait disponible pour donner accès aux locaux les jeudi 11 janvier, vendredi 19 janvier et mardi 30 janvier 2024.
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Dans ce cas, la constatation d’une urgence n’est pas exigée, mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.
Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation.
Il résulte de l’article 6.2 “Entretien, réparation et travaux” du bail liant les parties que « Le preneur ne pourra s’opposer à toutes les réparations, reconstructions, surélévations nécessaires, travaux quelconques, notamment ceux relatifs à l’amélioration de la performance énergétique ou environnementale de l’immeuble ou découlant de la mise en œuvre de ces dispositions (…) ».
L’article 9 de ce même bail, intitulé « Visite des lieux » stipule que « Le Bailleur ainsi que ses mandataires, gérant ou architecte, auront libre accès pour visiter les lieux loués pendant les heures ouvrables sous réserve d’aviser le Preneur soixante douze heures à l’avance par tous moyens, sauf en cas d’urgence.
Lorsque le Bailleur devra réaliser des travaux lui incombant, le Preneur devra laisser l’accès aux entreprises retenues sous réserve d’un délai de prévenance de soixante-douze heures. ».
Les pièces produites au débat font apparaître que la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS a sollicité la société LBA INGENIERIE pour avis sur les travaux envisagés en vue de l’amélioration de la performance énergétique ; que par une lettre du 30 janvier 2023, celle-ci lui a indiqué qu’une dizaine de visites étaient nécessaires en phase d’analyse et de conception du projet avec nécessité de pouvoir accéder en même temps à l’ensemble des lieux et si besoin à la terrasse du 5ème étage ; que la partie demanderesse a informé par lettre du 7 février 2023 de la nécessité d’accéder à ses locaux et de la fixation de 4 dates d’interventions comprises entre le 22 février et le 7 mars ; que par une lettre du 7 mars 2023, la société NDBM1 a répondu que « si vous devez absolument faire déplacer des professionnels pour préparer un dossier de rénovation thermique de l’immeuble, vous voudrez bien les faire venir le même jour sur un créneau horaire de 2 heures (de 16h à 18h) car il n’est pas question que je me rende disponible sur quatre demies journées au regard de mes nombreuses activités professionnelles et déplacements. » ; qu’ à la suite de cette lettre, le Conseil de la demanderesse répondait par une lettre du 31 mars 2023, que les créneaux proposés n’étaient pas réalisables compte tenu des impératifs et horaires de travail des professionnels, mais que la demanderesse acceptait néanmoins de concentrer les visites sur trois dates, et précisait qu’il s’agissait de visites préalables à celles que nécessiteront les études définitives indispensables à l’élaboration de l’avant-projet et du cadre d’appel d’offre d’entreprises et qu’il n’y aura que 3 ou 4 participants pour chacune de ces trois premières visites ; que par un mail du 11 avril 2023, le Conseil de la défenderesse donnait son accord sur l’une des 3 dates proposées, à savoir le 13 avril de 16h à 18h et indiquait que ses représentants n’étaient pas disponibles aux deux autres dates mentionnées ; que par un mail du 13 avril 2023, la Conseil de la demanderesse répondait que s’agissant de ces deux dates, il n’était pas possible de les reporter et qu’il était nécessaire que sa cliente prenne ses dispositions ; que la visite du 13 avril a pu avoir lieu en présence de l’un des représentants de la SAS NDBM1 ; que par un mail du 14 avril 2023, le Conseil de la défenderesse a confirmé que les représentants de sa cliente ne serait pas disponibles aux deux autres dates ; qu’à la suite d’une première sommation de laisser accès aux locaux délivrée par exploit du 15 mai 2023 à la requête de la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS pour les dates des 23 mai, 26 mai et 30 mai, le Conseil de la défenderesse a indiqué par mail officiel du 17 mai 2023 que ses clients se rendraient disponibles les 23 et 30 mai mais qu’ils seraient en revanche absents le 26 mai ; que les rendez-vous des 23 et 30 mai ont bien eu lieu ; que la partie demanderesse a fait délivrer une seconde sommation de laisser libre accès aux locaux pour les dates des 31 mai, 7 juin et 9 juin ; que ces dates ont également été communiquées au Conseil de la défenderesse par mail officiel du 5 juin 2023 ; que les procès-verbaux de constat des 7 et 9 juin font état du fait que personne n’était présent dans les locaux litigieux.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que les quatre visites annoncées dans la lettre du 7 février 2023, dont le nombre a été ramené à trois compte tenu de grèves, constituaient des premières visites dont les dates ont été certes été maintes fois reportées, mais qui ont finalement pu se tenir les 13 avril, 23 mai et 30 mai.
Aucun élément versé au débat ne permet d’établir que les dates annoncées dans les sommations des 15 mai et 26 mai avaient vocation à prévoir de nouvelles d’interventions en supplément de celles qui ont eu lieu les 13 avril, 23 mai et 30 mai, ni que la défenderesse a empêché la possibilité d’autres visites.
Il en résulte que la demande apparaît mal fondée en fait, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
La SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS fait valoir que les sommations des 15 et 26 mai 2023 sont valables dès lors qu’elles mentionnent expressément la clause résolutoire ainsi que les griefs formulés à l’encontre du bailleur. Elle soutient par ailleurs sa bonne foi.
La SAS NDBM1 soulève la nullité des sommations délivrées par le bailleur, compte tenu à la fois du défaut de mention du délai d’un mois prévu par la clause résolutoire, de l’imprécision du manquement visé dans les sommations et de l’absence de bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.
1L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, et que la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
Il résulte de ce qui précède que si comme le soutient à raison la partie demanderesse, il n’est pas nécessaire que la clause résolutoire soit reproduite in extenso dans la sommation dès lors qu’il y est précisé les clauses du contrat auxquelles le preneur a contrevenu, de même que les griefs formulés à son encontre, les dispositions sus-visées imposent néanmoins d’y faire figurer le délai d’un mois pour que la résiliation du bail puisse être effective.
Or en l’espèce, les sommations des 15 mai 2023 et 26 mai 2023 délivrées à la requête du bailleur indiquent que : « Lui déclarant qu’à défaut d’exécution par la société NDBM1 de son obligation de laisser l’accès aux locaux aux dates précitées, laissant la présente sommation sans effet, le Bailleur entend user du bénéfice de la clause résolutoire stipulée à l’article 23 du bail en date du 5 avril 2022 de sorte que le bail sera résilié de plein droit. », sans mentionner le délai d’un mois.
Il en résulte qu’aucune de ces sommations n’a pu entraîner la résiliation du bail, et qu’en conséquence, la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS sera déboutée de sa demande et de celles subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.
Sur les demandes accessoires
Dès lors que la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS est déboutée de ses demandes, elle supportera la charge des dépens.
Par ailleurs, 1les circonstances de l’espèce commandent qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de laisser libre accès aux locaux du [Adresse 1] ;
Déboutons la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes, à savoir l’expulsion de la SAS NDBM1 des locaux loués et de paiement d’une indemnité d’occupation ;
Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SAS 17 GALILEE PARTICIPATIONS aux entiers dépens.
Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait à Paris le 16 février 2024
La Greffière,La Présidente,
Célia HADBOUNCristina APETROAIE
Décision préparée avec le concours de [I] [C], juriste-assistante.
